Guido Valdivia: “Creemos que se pueden construir 500 mil viviendas en cinco años”

Ante la desaceleración del sector construcción, la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco)  presentó una agenda de largo plazo con varias acciones y objetivos que podrían generar movimiento económico e impulsar la edificación de nuevas viviendas e infraestructuras. Al respecto, conversamos con el director ejecutivo de la institución, ingeniero Guido Valdivia, quien asegura que, de llevarse a cabo las propuestas, se construirían 100 mil unidades habitacionales al año.

Ingeniero Valdivia, hay una propuesta de Capeco para incentivar el sector construcción ¿qué temas aborda? Capeco desde hace tiempo ha planteado una agenda de largo plazo, lo que debería hacerse en el sector en los siguientes 20 años. Naturalmente, hay metas al mediano plazo, que coincide con el nuevo periodo gubernamental. Aborda temas como la eliminación de barreras para poder promover una política de vivienda más efectiva, ciudades competitivas e inclusivas, desarrollo de infraestructura que permita generar bienestar social y hacer productivo el territorio, eso ha sido el eje de nuestro trabajo.

¿Qué se ha conseguido? Hemos conseguido tres cosas. Primero extender esa propuesta hacia otros actores de la actividad constructiva y urbana. Es una agenda a la que se han adherido la Federación de Trabajadores de Construcción Civil, el Colegio de Ingenieros del Perú y el Colegio de Arquitectos del Perú. Ya no es una propuesta solo del gremio de constructores, ahora las empresas promotoras constructoras, los profesionales de la construcción y los trabajadores tienen una agenda común de lo que son los desafíos del sector en los próximos años. Segundo, esta agenda fue presentada a los partidos políticos y se trabajó la idea de incorporar algunas propuestas en sus planes de gobierno. Por supuesto hubo una receptibilidad variable, pero en general hubo una visión compartida. Esto es interesante ya que ellos serían los generadores de política. Y tercero es que el presidente electo recibió a estos cuatro gremios y reafirmó el compromiso de constituir consejos consultivos ministeriales en el sector vivienda y transporte.

¿Eso qué significa? Esto es interesante porque es indispensable generar instancias de coordinación, de intercambio de ideas entre el sector público y el privado, para discutir y, eventualmente, aprobar y poner en marcha políticas sectoriales de mediano y largo plazo. Creemos que podemos alcanzar niveles de operación para que en un plazo determinado consigamos metas como: crecer el número de vivienda, mejorar las condiciones de vida en los barrios existentes, trabajar la vivienda rural, asegurar una planificación urbana que funcione, lograr todo lo que sabemos que existe como desafío.

REGIONES

¿Cuál es el papel de las regiones en esta propuesta? Tienen un rol trascendente dentro de esto. El presidente del comité de ciudades y el presidente de Capeco coincidieron en buscar a los gobiernos regionales y provinciales para hacer esto realidad. Ellos tiene competencia sobre la gestión del suelo de acuerdo a las normas de regionalización, podrán enajenarlo, venderlo o desarrollar lo que se propongan. Segundo, ellos tienen responsabilidad de definir planes e intervenciones industriales y productivas y, en tercer lugar, tienen la competencia de desarrollar programas regionales de vivienda. Son tres temas que están enlazados con los objetivos del plan nacional. Es indispensable que se generen esas sinergias y Capeco está haciendo eso.

¿Están avanzando hacia esas sinergias? Capeco tiene un convenio con el Gobierno Regional de Arequipa, por ejemplo. Estamos viendo cómo impulsar sobre terreno del Estado proyectos de vivienda social y, en general, proyectos de mayor calado. Estamos tratando de ayudarlos, porque todavía no hay proyecto definido. Estamos evaluando terrenos y herramientas como posibles subsidios a través de programas regionales. Estamos ayudándolos a elaborar su Plan Regional de Vivienda y Suelo, que está próximo a ser presentado. Si Arequipa desarrolla eso, podría convertirse en ejemplo.

¿Hay otras provincias que reciben su apoyo? Hemos hecho un convenio de asistencia técnica con la Municipalidad Provincial del Cusco y estamos por cerrar con la Municipalidad Provincial de Cajamarca. Ya hemos iniciado conversaciones para hacer lo mismo con la Municipalidad Provincial de Ica. No hay que olvidar que en el caso de las municipalidades provinciales su principal fortaleza es que ellos dan la planificación urbana, ellos fijan las reglas, pueden generar valor a la ciudad, oportunidades e identificar áreas dónde se puede invertir.

Si en los siguientes 20 años se quiere construir el 80 por ciento de viviendas formales anualmente, o sea, 140 mil, se necesitarían 75 mil millones de dólares en créditos. 

 

OFERTA DE VIVIENDAS

Ingeniero Valdivia ¿Cuáles considera son los problemas que evitan la masificación de vivienda? El problema principal de la vivienda es la oferta. Aún en los mejores años, del mal llamado boom inmobiliario, en Lima había una oferta de 30 mil viviendas, que es menos de la mitad de lo que se necesita para ir consiguiendo metas que sean sostenibles. También sucede que los planes urbanos no están actualizados o no son lo suficientemente proactivos como para generar suelo, no se tiene detalle de los modelos de gestión de suelo y eso que hay experiencias conocidas en Colombia, México y Chile de lo que se tiene que hacer para lograr que funcionen los programas de vivienda.

¿Otros problemas? Otro problema agudo es que los planes de inversión de empresas de servicios públicos como agua y desagüe no están encajados con el propósito de impulsar una oferta de vivienda formal. Primero porque no tienen los recursos suficientes para asumir a la vez todas las inversiones que se tienen que hacer. A lo que se suma el tema de sus tarifas, que tienen que ser sinceradas. Si una empresa prestadora no es capaz de recuperar sus inversiones y de asegurar la operación y mantenimiento, en algún momento eso pasara factura. Y, segundo, ante esa escasez, la prioridad es dar agua a quien no la tiene. La gente primero ocupa el suelo y luego le das los servicios. No queda espacio para invertir en agua donde no hay ocupación actual. Si le dices a la empresa prestadora que habilite tal zona para que allá existan 100 mil viviendas, eso será la penúltima prioridad ya que la última es cuando sugieres que renueve las redes de agua en zonas ya consolidadas para permitir una adecuada densificación.

AHORRO

¿Y la calificación crediticia de la gente es un problema? No va por ahí. Eso se puede resolver implementando el interés en los programas de ahorro. Pero tiene que ser una decisión en la que se alineen el Gobierno central, los promotores y el banco. Si quiero una casa de 70 mil dólares y solo puedo acceder a un crédito de 40 mil, entonces tendré que ahorrar 30 mil, esa es la expectativa. Todo lo demás es un paliativo. Hay que incentivar el ahorro y eso es mucho más importante que si califican o no, con lo cual no quiere decir que no se tiene que resolver los otros problemas.

¿Qué opina respecto al tema del 25 y 95.5 por ciento de la liberación de recursos de las AFP? El tema del 95.5 por ciento de retiro a los 65 años es un tema peculiar. Salvo hayas ahorrado lo suficiente para que el retiro te permita comprar una vivienda casi al contado sería importante. Pero si a los 65 años no se ha generado el ahorro suficiente y piensa usarlo como cuota inicial, no sé cómo actuarán los bancos frente a una persona ya jubilada. No creo que eso vaya a la primera vivienda. En cuanto al 25 por ciento es mucho más directo porque se puede retirar en cualquier momento con un monto que puede ser importante. Pero hay que verlo en perspectiva. Nosotros creemos que esto puede generar un impacto interesante.

¿Entonces no es la súper noticia que va a promover el sector construcción? Para definir eso debemos tener información muy fina, que no la tenemos. Pero hay que entender lo siguiente. Solamente hay 15 por ciento del total de trabajadores que mantiene activa su cuentas de capitalización en AFP, el otro 85 por ciento es el informal. ¿Y dónde está la mayor demanda de vivienda? Allí. Segundo, una parte importante de ese 15 por ciento, tienen altos ingresos, son personas que han tenido siempre empleo y que obviamente una de sus prioridades ha sido tener vivienda, lo más probable es que ya la tengan. Y si ese 15 por ciento empleado del país no tiene vivienda, quién entonces ha comprado en los últimos años. Es probable que ellas quieran prepagar sus hipotecas, lo que está bien, es una buena noticia para los bancos, pero eso en qué beneficia al sector inmobiliario.

MIVIVIENDA

¿Cuánto se necesita colocar para construir miles de viviendas? Si en los siguientes 20 años se quiere construir el 80 por ciento de viviendas formales anualmente, o sea, 140 mil, de las cuales 110 mil serían Techo Propio y Mivivienda, necesitaríamos 75 mil millones de dólares en créditos. Ese es un problema crítico. A Mivivienda de un tiempo acá ya no le alcanza el dinero. Viene recuperando los créditos que le pagan para poder dar más créditos. Si sigue así, en el mejor de los casos, podrá dar la misma cantidad de hoy, o sea, 10 mil créditos al año.

¿Hay alguna sugerencia de parte de ustedes para fondear Mivivienda? Por ejemplo, las AFP tienen 100 mil millones soles y siempre están buscando nuevas inversiones. El Fondo Mivivienda podría emitir bonos u otros instrumentos financieros que puedan ser adquiridos por éstas. Entonces sus afiliados invierten en un activo rentable y el mercado tendría recursos para dar más vivienda. Esto no es sencillo. Hay que crear el instrumento, hay que aprobarlo, la Superintedencia de Mercado de Valores tiene que participar, en fin. Las AFP ven con buenos ojos la propuesta, ellos siempre están buscando inversiones seguras.

En los últimos años la demanda se ha movido ¿Cuáles son los distritos preferidos? Pueblo Libre, Jesús María, San Miguel, Lince, Magdalena, Surquillo se están moviendo, están creciendo y son los mercados más atendidos, entre otras cosas porque no ha sido tan complicado construir ahí. En los cinco distritos con mayores ingresos siempre ha sido más problemático. Y es más fácil que se sature porque es más pequeño. En nivel A se puede vender 10,000 casas, ojalá fuera más. En el segmento medio el mercado es más grande, pero más grande aún es más abajo: Lima Norte, Los Olivos, Puente Piedra, Carabayllo, Chorrillos, Ate Vitarte ¿cuál es el problema? no hay oferta suficiente.

¿Cuál es la expectativa? Nosotros creemos que se pueden construir 500 mil viviendas en cinco años. En este momento se construyen 45 mil en sitio propio. Lo que hay que hacer es asegurarse que la construcción sea de calidad y hay que involucrarle un componente de crédito. Las Entidades Técnicas nos dicen que aproximadamente el 20 por ciento de las viviendas que ellos construyen, al año siguiente ya tienen un segundo piso. Eso nos hace pensar que si le das crédito de 10 años, todas tendrán un segundo piso. Si se logra involucrar crédito en esta modalidad, las Entidades Técnicas ganan, los bancos obtienen un nuevo cliente y la gente accede a una vivienda completa y ahorra, porque una cosa es construir un segundo piso en un año con un crédito a corto plazo y otra con un crédito de 10 años. La ciudad también gana porque es más segura.

En el mejor de los casos, si todo se hace ¿cuánta dinero se estaría moviendo solo en construcción de viviendas? Esas 45 mil viviendas movieron el año pasado como 1,200 millones de soles, si vas a construir la casa completa serían 2,400 millones en la parte más pobre. Luego se tendría que construir por lo menos unas 20 mil Techo Propio Vivienda Nueva, eso a 25 mil dólares es 500 millones de dólares, y luego tienes que colocar no menos de 25 mil Mivivienda a un promedio 50 mil dólares sale 1,250 millones de dólares y el resto que debe ser unas 10 mil viviendas seguirán siendo las vivienda de nivel A. Se pueden financiar estas viviendas, sí, lo que falta es oferta.

Publicado en revista Proyecta Ed. 39.