La nueva ley de Leasing Inmobiliario o de alquiler/venta permitiría la colocación de unas 25,000 viviendas en un lapso de dos años, según estimaciones del Gobierno. Con esta propuesta, también aspira a la recuperación del sector inmobiliario que el año pasado bajó su ritmo de crecimiento.
Se afirma que esta nueva alternativa favorece en gran medida a los trabajadores independientes, a quienes se les dificulta el acceso a créditos hipotecarios al no contar con ingresos regulares. El proyecto fue aprobado por el Congreso de la República y entrará en vigencia en los próximos meses.
En Perú, el 63% de trabajadores no recibe un salario mensual fijo, por lo que se les considera informales. Este importante porcentaje de la población tiene menos posibilidades de acceder a un crédito hipotecario en caso deseen adquirir una vivienda. Según el Gobierno, para ellos está pensada la nueva ley de Leasing Inmobiliario, que les permitirá acceder a un inmueble sin necesidad de pagar una cuota inicial.
La creación de este mecanismo fue una de las nueve propuestas en materia económica que el Poder Ejecutivo presentó ante el Congreso de la República, con el fin de que se le otorguen facultades para legislar en esa materia, iniciativa que finalmente fue aprobada.
Según datos de Tinsa, la venta de viviendas nuevas en el 2014 experimentó una caída de 15% en Lima y Callao, mientras que la oferta de vivienda se redujo un 34%, debido a una mayor cautela por parte de las empresas inmobiliarias.
La ley de Leasing Inmobiliario fue impulsada por el Poder Ejecutivo a fin de facilitar el acceso a viviendas a trabajadores independientes o a quienes les resulte difícil acceder a un crédito hipotecario. Se estima que se colocarán 25,000 viviendas en un lapso de dos años gracias a esta alternativa.
LA PROPUESTA
La idea del Leasing Inmobiliario es brindar la opción de alquilar una casa durante un tiempo determinado, pero con una opción de compra al final del contrato. Este trámite se ejecuta a través de un banco o entidad financiera, que se encargará de fijar el tiempo del leasing y las tasas de interés que pagará el arrendatario.
Así, quienes no cuenten con los recursos para pagar una cuota inicial, tendrán la posibilidad de acceder a un primer financiamiento por parte del banco. El plazo del mismo será distinto en cada caso, variando entre tres y 10 años. En este periodo, será la entidad financiera la propietaria del inmueble. Una vez terminada la etapa de leasing y, habiendo cumplido con el alquiler mensual, la persona podrá solicitar un crédito hipotecario para pagar el resto del valor del bien.
El mecanismo constituye un primer financiamiento para quien opte por adquirir una vivienda. Las cuotas incluyen tanto el pago de capital más los intereses. En términos prácticos, el primer concepto cubre el valor del inmueble, mientras que el segundo cubre el valor de un alquiler.
Para el viceministro de Vivienda, Ricardo Vidal, las tasas de interés en los casos en que se aplique el leasing no deberían superar a la tasa que se paga en el caso de los créditos hipotecarios. Ello supone que el optar por este mecanismo no resultará más costoso para los beneficiarios. Además, aclara que el leasing no genera riesgo, pues la propiedad estará a nombre del banco.
LEASING VS CRÉDITO HIPOTECARIO
Recientemente, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) brindó algunos alcances acerca del funcionamiento del Leasing Inmobiliario frente a la opción tradicional del crédito hipotecario. Poniendo como ejemplo una vivienda de S/. 100,000, indica que se requiere un ahorro de 5% del valor de la misma (S/. 5,000), en contraposición del 20% (S/. 20,000) que se exige para otorgar un crédito.
Asimismo, el monto a financiar por parte de los bancos es de S/. 80,000 aproximadamente, siguiendo el ejemplo anterior, mientras que el sistema alquiler/venta supone un financiamiento de hasta S/. 95,000. Las cuotas mensuales aproximadas son de S/. 750 en caso de créditos hipotecarios y S/. 890 en caso del leasing, estima el MVCS.
La reglamentación de la nueva ley se dará en los próximos meses. No obstante, el Gobierno ha adelantado que se espera la colocación de entre 12,000 y 14,000 viviendas durante los 14 meses siguientes a su implementación, cifra que se incrementará a un aproximado de 25,000 colocaciones a los dos años de su puesta en vigencia.
A largo plazo, el Leasing Inmobiliario permitirá una mayor formalización del mercado de viviendas en el país. Según datos del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) solo un 7% de viviendas en el Perú son arrendadas, y en Lima el porcentaje sube a 11%. La tasa es una de las más bajas a nivel de Latinoamérica y hace suponer que existe un amplio mercado de alquileres informales.
Si bien el Leasing Inmobiliario recién se implementará oficialmente en el Perú, es un mecanismo que se aplica con éxito en otros países de Latinoamérica, Europa, así como Estados Unidos, donde se ofrece con opciones más avanzadas y ha logrado acaparar importantes porcentajes en cuanto a la venta de viviendas.
EN OTROS PAÍSES
La alternativa de leasing inmobiliario es poco conocida en el Perú, aunque se ha extendido con éxito en muchos países a nivel mundial. En Chile y Colombia, en el caso de Latinoamérica; Estados Unidos, en Norteamérica; así como en España, a nivel europeo, este mecanismo se emplea desde hace muchos años.
En el caso de Chile, esta forma de financiamiento fue implementada a finales de los años 90, pero recién en los últimos cinco años se ha abierto un importante camino en el mercado de ese país. Según el portal Inmobiliario, esto se debe a la baja capacidad de ahorro sistemático de mucha gente, así como las constantes subidas en las tasas de interés de los bancos, que hacen del crédito hipotecario una alternativa cada vez menos atractiva.
En el país del sur el plazo fijo del arriendo puede variar entre ocho y 30 años, y una de las ventajas es la posibilidad de realizar un prepago total o parcial, según las posibilidades del usuario, permitiéndole amortizar la deuda según las cuotas acordadas entre las partes involucradas.
Las políticas chilenas contemplan, además, la opción de traspasar la propiedad a un tercero, en caso que la persona no desee adquirirla al finalizar el periodo de arriendo. Si bien no hay multas de por medio, se debe pagar un monto de 10 Unidades de Fomento (Unos US$ 400), más el Impuesto al Valor Agregado (IVA) por concepto de tramitación.
En Colombia, la ley es conocida como Leasing Habitacional y fue implementada oficialmente en el año 2004. En ese país el mecanismo se realiza bajo dos modalidades: Una está destinada a la vivienda familiar, donde una entidad autorizada otorga a un locatario la tenencia de un inmueble para un uso exclusivamente habitacional, destinado al núcleo familiar. El leasing no familiar, en tanto, sigue el mismo reglamento pero no implica la utilización del inmueble como vivienda.
La legislación colombiana incluye modalidades más avanzadas como la de Leasing de Infraestructura, que está destinado a la ejecución de proyectos. En este caso, el banco adquiere los bienes que el locatario requiere en el desarrollo de una obra y, de forma simultánea, se lo entrega en arrendamiento con opción a compra, a un plazo de 12 años o más. En tanto, la variante “Master Lease” incluye un conjunto de operaciones de leasing con un monto y plazo determinados.
En España, el Leasing Inmobiliario también se implementa desde hace varios años, y ha sido de gran importancia para impulsar la venta de viviendas. Por otro lado, destaca por una serie de ventajas como la amortización fiscal acelerada, gestión financiera de los impuestos, además de una financiación que cubre el 100% del inmueble. No obstante, la ley suele ser rigurosa en cuanto a los plazos, y no permite las amortizaciones parciales que sí son habituales en los préstamos.
Según el ministro de Vivienda, Milton von Hesse, los contratos de alquiler/venta son bastante comunes en Estados Unidos, pues muchas familias de ese país compran o renuevan sus casas en más de una ocasión, habiéndose convertido en una costumbre. De hecho, fue en esa nación donde se originó el concepto de leasing en la década de los 50, para ampliarse en la siguiente década en Europa.
INCENTIVOS
El sector vivienda ha adelantado que otorgará el Bono de Buen Pagador (BBP) en las operaciones por Leasing Inmobiliario. Ello le dará una importante ventaja al comprador, pues facilitará el acceso a un crédito hipotecario en caso pretenda hacer uso de la opción de compra al final de su contrato. Cabe resaltar que este incentivo asciende a los S/. 17,000 como máximo.
En caso el inquilino sea buen pagador, el banco aprobará una hipoteca por hasta S/. 90,000, que incluye el pago de cuotas mensuales de S/. 850 en un plazo de 15 años. En tanto, si se registra impuntualidad en el pago se recomendará un leasing a cargo de una entidad de arrendamiento financiero.
Para acceder a estos programas, las personas no deben ser propietarias o copropietarias de otra vivienda a nivel nacional. Se supo, además, que el BBP se otorgará al inicio de la hipoteca.
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