Por: Ing. Abg. José Cieza. wasaplegal@gmail.com
En las labores de tasaciones de inmuebles aun tomamos en cuenta que el Valor de Tasación del Predio se obtiene de la suma del Valor del Terreno más Valor de la Edificación más Valor de las Obras Complementarias más el Valor de Instalaciones Fijas. Tal como indica nuestro Reglamento nacional de Tasaciones. Si bien existen diversas metodologías para determinar un Valor Comercial del Predio, es cierto que se debe aplicar un porcentaje en contra correspondiente a la Depreciación de la Edificación.
El consumidor final de vivienda adquiere la unidad inmobiliaria para fines habitacionales, quizás un usufructo vitalicio, el soñado lugar donde se afincará la familia, parte de nuestra idiosincrasia es la costumbre de mantener la misma vivienda una generación tras otra hasta que esta termine con un incontrolable deterioro por falta de mantenimiento.
En otras partes del mundo el consumidor le da más importancia al valor de reventa del predio más allá de mantener la visión de adquirir una vivienda de uso vitalicio. Hoy en nuestro pais se viene generando una óptica distinta, el inmueble de uso parcial, pues quizás haya que venderlo cuando alcance su precio óptimo en el mercado. Un factor de influencia extrínseco es la calidad del entorno y el desarrollo de la obra pública, el equipamiento disponible. Existe, es cierto, un deterioro de las zonas por falta de mantenimiento de las pistas con carpeta asfáltica pobre, aceras, parques debido al mal manejo presupuestal de algunos gobiernos locales . Las obras de poca calidad pasan la factura a los habitantes de los predios, haciendo menos atractivo el lugar y sus inmuebles para una futura venta.
Sin embargo también existen factores intrínsecos en la edificación y estos podrían jugar en contra del valor de tasación del inmueble. No hace mucho realicé tasaciones a una serie de casas en una zona muy residencial del distrito de Surco, inmuebles de linda arquitectura construidos en los años 90, pero que sin embargo hoy tienen muros y techos muy deteriorados, algunas resaltan por el poco tiempo de vida de las tuberías de agua, en otras la falta de impermeabilización dañando ambas inclusive los elementos estructurales como vigas donde quizás la mezcla nunca tuvo un diseño del concreto o al menos uno adecuado. Hoy estos predios han perdido hasta el 40% de su valor de tasación contra similar nuevo ya que la depreciación en tablas no solo considera el número de años sino que también el estado de conservación. No dejé de ver algunos techos del último piso cuyo ladrillo estaba hecho polvo y varillas de acero de las viguetas muy oxidadas, producto de la falta de impermeabilización del piso de la azotea que se dejó solo en contrapiso sin ladrillos pasteleros, terminando las lluvias por carcomer el piso generando estos, huecos en techo del piso inferior.
La experiencia vivida en estos predios me llevó a la conclusión que hoy más que nunca, cuando la visión del nuevo consumidor de vivienda la transforma en inversión, habitarla unos 5 años y revenderla, la construcción debe mostrar lo mejor de su calidad en materiales, procesos, mano de obra calificada y sobre todo un sistema de supervisión que como en otros países del mundo ha llegado a crear hasta una nueva especialidad, el Building Inspection el cual realiza un examen en obra para el avance de cada partida, análisis que paga inclusive el mismo consumidor de vivienda dentro del financiamiento hipotecario y que se puede también aplicar en multifamiliares.
Entonces regresando a la fórmula de tasación de inmuebles inicial, se observará que la variable Valor de Edificación depende en gran parte de la calidad de la construcción. Mostrar un buen inmueble al consumidor de viviendas de segundo uso, generaría mayor rotación de estas impulsando el mercado inmobiliario. Recuérdese que hay muchos predios que no cuentan con una zonificación ni dimensiones adecuadas para el desarrollo de proyectos inmobiliarios en los cuales se diluya el costo terreno y más bien quedan supeditadas a ser comercializadas tal como son para el mismo uso anterior, casas que seguirán siendo viviendas, entonces son estas las que principalmente deberían mantener esa calidad de construcción en el tiempo, así mismo una serie de departamentos cuyo valor de reventa va a depender siempre de la calidad del edificio y el entorno. Es hora entonces de materializar correctamente el futuro del producto inmobiliario.
