El año pasado el sector construcción creció 3%, sin embargo, durante los primeros siete meses del 2023 las cifras económicas han ido a la baja. Para el director ejecutivo de la Cámara Peruana de la Construcción – CAPECO, Guido Valdivia; la desconfianza de los agentes económicos luego de las elecciones presidenciales, el fenómeno El Niño, los bloqueos por las protestas sociales, el incremento en los precios de los materiales han sido algunas de las causas de los resultados. Advierte que hay una menor inversión privada (-12%), nos dice que se ha incrementado el desempleo alcanzando en los últimos meses los 60 mil puestos de trabajo en Lima y afirma que las medidas tomadas sobre la vivienda social no son del todo correctas lo que podría seguir afectando la producción de nuevas unidades habitacionales.
El Informe Económico de la Construcción de Capeco nos indica que el sector sigue cayendo… Tenemos efectivamente unos primeros siete meses del año en negativo. El año pasado crecimos 3% en el sector construcción. Buena parte de ese crecimiento estuvo vinculado a la obra pública y también a la vivienda social que tuvieron récords de colocaciones. La inversión privada en general, la inmobiliaria no residencial o la residencial dirigidos a los sectores altos e inclusive la construcción informal estaban a la baja ya desde el año pasado. Este año, la vivienda social ha estado afectada por una serie de factores. La inversión minera está peor que el año pasado y se espera una caída de 18% más o menos, según la data que tenemos hasta ahora. Y, la inversión pública que se ha incrementado parece que ya no tiene la misma facilidad para crecer.
¿Cuáles considera que son las razones de estas cifras? Hay varias razones. La primera, y quizá la más importante, es que ahora se está pagando los problemas que se generaron en la confianza de los agentes económicos.
Durante el gobierno de Pedro Castillo no solamente se fue dinero del país, cosa que inclusive fue más o menos medido en su momento, sino que la percepción de riesgo que planteaba su gobierno hizo que muchas inversiones se paralizarán. Puntualmente, su visión respecto a la minería era totalmente negativa. Evidentemente, ahí hemos perdido una gran oportunidad de poder incrementar nuestra producción, en un momento en que hay perspectivas interesantes para el cobre, especialmente, por la transformación productiva, por ejemplo, hacia los vehículos eléctricos u otras tecnologías que demandan este mineral.
Otra razón es la presencia del fenómeno El Niño que a inicios de año golpeó a varios sectores, entre ellos, la construcción que es un sector muy descentralizado. Las obras de infraestructura se ejecutan en todas las regiones y el mercado inmobiliario es un porcentaje Lima y otro el interior.
La zona sur con varias semanas de bloqueos por protestas sociales, igualmente, generaron inconvenientes en el nivel de la producción. Luego hemos tenido un problema de incremento de precios en materiales de construcción, un aumento en los costos, que en pequeña medida se puede transferir al precio final. Es mucho más difícil construir vivienda social cuando hay tal incremento de precios. Si bien es cierto que a partir del primer trimestre de este año comenzó a atemperarse, sí afectó las decisiones de inversión. Además, hubo cuestiones prácticas como, por ejemplo, el conflicto entre las municipalidades y el Ministerio de Vivienda sobre la factibilidad de la oferta de vivienda social. A eso se suma los casos de corrupción que se descubrieron en Mivivienda que también han afectado.
La paralización de obras es inmensa, alcanza los 24 mil millones de soles. Eso no se ha reducido, al contrario, en las últimas semanas, Chavimochic y Majes dejan de tener viabilidad, están planteando la caducidad.
Entonces hay problemas que vienen desde hace tiempo y el Gobierno no los ha sabido controlar. Es cierto que este es un gobierno débil, que tiene poca capacidad de iniciativa para fijar nuevas políticas. Tiene una visión corta de lo que hay qué hacer para resolver el problema. Dicen tenemos problemas en la obra pública, entonces vamos a crear una Autoridad. La verdad es que las autoridades nunca resuelven por sí solas.
AUTORIDAD NACIONAL DE INFRAESTRUCTURA
Y, ¿qué opina sobre la nueva la Autoridad Nacional de Infraestructura? La Autoridad Nacional de Infraestructura está diseñada con mayores problemas que la Autoridad para la Reconstrucción con Cambios (ARCC). Primero, la ARCC creo que tenía en el directorio a cinco ministros, ahora tiene siete. Por ejemplo, ¿qué va a opinar el ministro de Agricultura sobre las vías de transporte y viceversa? Segundo, el director ejecutivo de la ARCC tenía rango de ministro ahora tiene rango de un director general, han bajado el nivel. En tercer lugar, la ARCC tenía un mandato temporal, la de la reconstrucción.
CAPECO no niega que puede requerirse una entidad ejecutora de alto nivel que vea las grandes obras. Eso podría funcionar, pero no lo sabemos. La otra alternativa es que los sectores sigan ejecutando, pero que lo hagan bien. El problema es que no depende de quién lo haga, sino depende de todo el arreglo institucional que no funciona para esto. Y eso es lo que este gobierno y los anteriores no entienden. Tenemos un gran problema y un gran desafío.
Nosotros cuando fuimos al Congreso dijimos que era un mal momento convertir la ARCC en la de Infraestructura justo cuando tenemos un fenómeno El Niño en ciernes. Además, el modelo planteado era menos autónomo del que se estaba desarrollando y que una discusión sobre un marco ejecutor tenía que ir al lado de todo un proceso de modificación de la gestión de las infraestructuras públicas, que es nuestro mensaje desde hace 7 años.
INVERSIÓN PRIVADA Y EMPLEO
¿Qué papel tiene la inversión privada en este crecimiento? La inversión privada es la que marca un poco el desarrollo del sector. Sabemos que ha caído 12% en el primer semestre del año. Nosotros tenemos un PBI de 240 mil millones de dólares, más o menos. La inversión privada, digamos que sea el 20% de esa cifra y ha caído 12 puntos, entonces estamos hablando de 5,000 millones.
¿Y el empleo? El empleo en Lima ha caído 11%, o sea, se han perdido más de 60 mil empleos formales en construcción. Con esas cifras de caída debido a una serie de razones, es muy difícil pensar que el empleo pueda crecer. Además, recordemos que, por ejemplo, en la pandemia cayó el empleo formal, obviamente porque pararon la construcción casi cuatro meses. Pero el empleo informal creció y lo hizo porque la gente se decidió a utilizar los ahorros y el dinero que tenían para construir. Ahora eso ya no funciona porque también los ingresos de la familia se han caído. Hay más pobreza, más de un millón de nuevos pobres solamente en Lima.
Dentro del sector construcción, ¿la parte inmobiliaria también ha caído fuertemente? Sí. El año pasado, la parte inmobiliaria creció en vivienda social. Hubo récord histórico. Pero la vivienda no social ya tenía 2 años de caída y este año ha seguido cayendo a un ritmo menor.
¿La caída es porque la demanda ha disminuido? En el sector de vivienda de altos ingresos lo que se ha caído es la venta como inversión, la venta para alquilar o revender que era muy dinámico y muy fuerte. Eso ha caído totalmente y en Lima ese segmento es el 30% del total de las viviendas. Pensábamos que habíamos llegado simplemente a la venta del que necesita una vivienda, entonces, ya no iba a caer más. Esa era nuestra perspectiva. Además, probablemente, podía crecer si es que nuestros alcaldes entienden que el mercado ha cambiado. En este momento, el 15% de la venta, y en este segmento más, es de gente sola, jóvenes o de la tercera edad, que pueden demandar. Por eso es que hay muchas expectativas sobre viviendas de 45-50 m2. Pero los alcaldes no entienden que están contribuyendo a que sus distritos envejezcan. Si no hay inversión eso impacta por supuesto en la oferta de vivienda.
VIVIENDA SOCIAL
¿Cuál es su apreciación sobre las medidas que se han tomado recientemente en torno a la vivienda social? Unas de cal y otras de arena. Creo que asegurar que el Directorio del Fondo Mivivienda sea más competente es una necesidad. Pero también es importante que estos fideicomisos que se hacen para Techo Propio sean regulados de alguna manera. Al no haber sido regulado y depender de solo el Directorio del Fondo de Mivivienda ha generado un caso de corrupción de vivienda social, que durante 20 años no había existido. Ahí tenemos un problema y el tema no está bien. Quieren digitalizar su procedimiento y eso hay que hacerlo. Ojalá que eso ayude, por ejemplo, a que los procesos de asignación de bono sean más transparentes. En el caso de Construcción en Sitio Propio, hay muchas quejas del sistema.
Pero hay dos o tres medidas que el gobierno ha tomado que son equivocadas. Una, es quitarle el financiamiento al segmento más alto. Es un error. Que, además, dicho sea de paso, durante el gobierno de Pedro Pablo Kuczynski (PPK) se cometió. Es probable que eso se haga en el tiempo, pero no de la manera abrupta en que se está trabajando en este momento. Si no has hablado con los bancos y si hay oferta en ese segmento, ese lado de la construcción la vas a parar. Así sucedió con PPK, cuando el presidente del Fondo Mivivienda de entonces dijo que solamente financiaría viviendas hasta tal monto. En dos meses, las carpetas de Mivivienda cayeron 30%. Eso no se puede hacer.
Otro punto negativo es haber aprobado la exigencia del Código de Construcción Sostenible. Si algo estaba funcionando en términos de sostenibilidad ambiental en el sector vivienda era Mivivienda Verde. Ya se había establecido un criterio de mercado para poder incentivar la construcción y 70% de la oferta habitacional era Mivivienda Verde. Se establecieron unas categorías que te dan acceso a un mayor subsidio o menor tasa de interés mientras más prestaciones sostenibles hagas. Eso es absolutamente razonable. De la noche a la mañana, han aprobado un código que tiene exigencias mayores, con lo cual todo esto ya no funciona. El problema es que ya estás vendiendo con requisitos y cambiarlos va a costar. O simplemente dices, ya no quiero ninguna norma ambiental. Además, la industria de materiales y sistemas de construcción tienen que adaptarse. Lo obvio hubiera sido que este código sea la meta a la que debería llegar Mivivienda Verde en el tiempo. Quizá debió fijarse un plazo. Pero no se puede hacer así, eso va a afectar notablemente la oferta.
Tercero es que las autoridades no están reaccionando bien frente al desafío que han planteado las municipalidades. Eso sí es un problema grave porque se están parando proyectos, se están negando licencias y se está prejuzgando que han ocurrido hechos corruptos o que la gente está actuando mal sin haber hecho una investigación. Entonces, están negando la probabilidad de que una persona o un promotor haya actuado bien. La pregunta es ¿quién va a comprarle un proyecto a quién tiene ese cuestionamiento? A la larga sus distritos van a pagar esas consecuencias.
¿El Tribunal Constitucional (TC) ya falló en ese caso? El tribunal ha fallado salomónicamente. Ha dicho la vivienda social la gestiona el Gobierno y puede plantear cosas que las municipalidades tienen que cumplir. Dice que las municipalidades no pueden poner barreras al desarrollo de vivienda social. Además, que la norma en temas de zonificación y de alturas se ha excedido. Nadie puede decir acá no hay vivienda social si es que no lo justifica. La Residencial Santa Cruz en San Isidro es vivienda social. En San Borja hay vivienda social. En Miraflores, “Barboncito”, que está al lado del Hospital de la FAP, es vivienda social. Es más, hay una discusión entre San Isidro y Magdalena sobre ¿a qué distrito pertenece Marbella? Es cierto que el Ministerio no ha sido lo suficientemente explícito para determinar qué cosa es vivienda social. Ahí se han metido en un lío de términos. Para nosotros era bien claro que la vivienda social era Techo Propio, Mivivienda, Mi Barrio y la vivienda rural. Entonces, si le dices a la gente que lo que va a haber ahí es Mivivienda, entonces la gente podría entender. Es imposible que haya Techo Propio en zonas con alto valor de suelo. Pero no puedes decir, menos en base a esa resolución del TC, que todo lo que está en camino ya no vale. El TC dice todo lo contrario. Asegura que lo que ya se aprobó con la normativa anterior tiene que seguir porque puedes estar perjudicando a terceros. Ahí el Ministerio tiene que ser más proactivo.
TERRENOS ESTATALES
¿El FMV también ha planteado licitaciones de predios estatales para fomentar la construcción de vivienda social? El tema de predios estatales ya se ha trabajado hace muchos años. Se han hecho unas 14 licitaciones y uno de los proyectos más grandes fue La Pólvora. Creo, que el FMV no es la entidad indicada para hacer esos trabajos. El Ministerio ahora tiene un programa dirigido a eso que se llama Programa de Generación de Suelo Urbano. Antes no existía y por eso se le encargó a Mivivienda la organización de esos grandes terrenos. Pero si ahora entregas al FMV esa tarea entonces cierra ese programa. Además, la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible probablemente lo único valioso y realmente impactante que tenía era la disposición de crear un Operador Público de Suelo, que por cierto fue una idea de CAPECO y la redacción inicial de ese texto era prácticamente un copy paste de una propuesta que nosotros habíamos hecho en su momento. Sin embargo, puedo decir que mientras sea programa no va a funcionar, se necesita una entidad independiente que lo gestione. Mucha gente estuvo de acuerdo con esa idea, pero nadie la quiso implementar.
Entonces, ¿qué hacer para que funcione esa “nueva” iniciativa? La única forma de que esto pueda funcionar es si tienes grandes áreas y si es que habilitas el terreno. El Estado debe habilitar el terreno, hacer la inversión. Luego puedes dividir el área entre varios promotores. Si entregas un terreno para que el privado haga todo el trabajo te demoras 10 años y si se lo entregas a un solo promotor corres el riesgo de que una mala selección te tire abajo el proyecto. Los modelos Metrovivienda (Colombia) o de las empresas de provisión de suelo urbano en otros países se basan en ese modelo.
Además, otra cosa que hay que determinar es dónde es más útil meter esa inversión. Probablemente, ahora sea mucho más interesante desarrollar proyectos de vivienda en Chancay, por ejemplo, donde va a haber una presión por ocupación del suelo debido al famoso puerto. Sino sucederá que mucha gente empezará a ofrecer de manera informal suelo para casa o almacén, según se quiera. Hay cosas que ya deberíamos hacer y no estamos haciendo. Hay un gran problema en la visión respecto a cuál es el rol del Estado en la promoción de una buena política de vivienda. No se pueden utilizar las mismas reglas que nosotros teníamos hace 20 años cuando se elaboró un reglamento especial porque el Reglamento Nacional de Edificaciones estaba desfasado. Tomó 3 años hacerlo. Veinte años después, no puedes volver a lo mismo si ya tienes un reglamento, que además se actualiza permanentemente.
Lo que se necesita son áreas inmensas de gestión. No hay que olvidarse que, en el gobierno del expresidente Toledo, se logró que la Municipalidad de Lima y del Callao les cambiaran la zonificación a 1,000 hectáreas de la zona industrial entre los ejes de las avenidas Argentina y Colonial donde se han construido 25 mil viviendas. El año pasado hubo récord de vivienda: 13 mil viviendas, 13 mil créditos. Hace 10 años también se dieron 13 mil créditos. Nosotros ya deberíamos estar con Mivivienda en 60 mil unidades.
CANON
¿Otra propuesta es utilizar dinero del Canon para vivienda social? Esa propuesta también salió de CAPECO y el congresista Carlos Bruce en su momento la llevó a una ley. Eso al final funcionó como ley, pero ¿qué pasa? El reglamento dice que para que funcione, el gobierno regional le tiene que entregar el dinero al FMV. Eso es absurdo. Lo que hay que hacer son programas regionales y provinciales de vivienda. Si el Gobierno Regional de Arequipa quiere dar subsidios entonces debe acreditar la capacidad de la entidad que va a dar subsidios, que dicho sea de paso es una cosa relativamente controlable. Entonces, es al revés. Se tiene el programa de vivienda, regional o provincial y que sea espejo de la política de vivienda. Ellos entregan los subsidios y si quieres le pones un supervisor para que verifique la entrega correcta. Pide las mismas garantías y haces exactamente lo mismo que el programa. CAPECO le hizo al Gobierno Regional de Arequipa con la gobernadora Osorio, un plan regional de vivienda y suelo y se hizo porque la ley permitía el uso del canon y porque Arequipa había recibido de la Superintendencia de Bienes Nacionales la competencia de gestionar el suelo de su región. Eso es lo que necesitas hacer y, claro, supervisar.
Temo mucho que si eso no se cambia no pase nada. Ningún gobernador le va a entregar dinero. ¿Realmente creen que esa es la forma en que lo van a manejar? Ahí hay una visión re-centralizadora que no se justifica.
