Por: MSc. Arq. Gerardo Regalado R.
La ciudad es una construcción social que se vive y se convive, transformada continuamente a partir de la evolución de formas de convivencia, produciendo, consumiendo e intercambiando flujos de personas, mercancías, recursos, insumos, etc., es la práctica social del urbanismo y del fenómeno inexorable de la urbanización, y que, a través del habitar, se percibe no solo lo físico, sino también lo social y cultural o simbólico. El habitar, es una forma de arraigo que refleja una fenomenología trialéctica: es física porque nos establecernos en un lugar determinado; social porque establecemos vínculos activos o pasivos frente a una comunidad ya establecida en el lugar; y simbólico porque reconoce las normas, valores, creencias, costumbres de la estructura social en la cual va a residir.
No obstante, la hechura o materia prima de la urbanización es la vivienda, en su expresión técnico-político o la casa vinculada a las relaciones sociales con la espacialidad. Vivienda aludiendo a su esencia política y mega espacio colectivo que ha de dotar el Estado. Casa en el sentido de relación con el mundo a partir del desarrollo de actividades humanas que aseguren la reproducción social y el habitar (Ballent & Liernur, 2014).
Sin embargo, hoy en día se habla de Vivienda de Interés Social (VIS), cuyas características físico espaciales, funcionales y ambientales contradice las funciones humanas, tanto fisiológicas como emocionales, Es un modelo que ofrece cantidad, repetición, de corte serial y mono-tipo, dirigida a un “hombre masa” que puede ser cualquier persona, o un ser indeterminado, extraño (González, 2007). Se busca la economía y la serialidad por sobre la especificidad de un entorno y un perfil sociodemográfico singular, olvidando que tanto la arquitectura como el urbanismo debe nacer del sitio, y que de esa manera se hace ciudad.
En definitiva, la VIS de hoy es una mercancía necesaria, cara y de precario valor arquitectónico-urbanístico, humano y social, destinada a aquellas familias que obtiene ingresos per cápita entre los 2,000 y 3,175 soles. Eso en la práctica no es aplicable, sabiendo que según el INEI (2024) alrededor del 30% (nivel socio económico D) de las familias tienen ingresos mensuales que alcanzan con mucho esfuerzo los 1500 soles. Por lo tanto, las viviendas que promocionan las inmobiliarias con el título de VIS están dirigidas a niveles socioeconómicos B y C que, si pueden pagar, pero no para su uso, sino invertir en activos que la provean de ingresos pasivos como el arrendamiento.
En esa misma línea, las nuevas normas y en especial el D.S. 006-2023-VIVIENDA y sus actualizaciones, parten desde un error conceptual profundo, que la vivienda (y no la casa + su entorno urbano inmediato) no es un espacio anodino frente a las relaciones de poder del Estado y el sector privado, sino un lugar donde se reproduce la fuerza de empleo y se realizan los procesos de consumo de lo que se produce, por lo tanto, es mucho más que reducir el déficit cuantitativo y cualitativo como reza en dicha norma.
Por otro lado, incurre en un enfoque sobre la densidad muy limitado, no plantea la relación directa con la infraestructura vial, sabiendo que la densidad tiene una relación intensamente directa con los costos de urbanización, específicamente con la infraestructura vial para los autos y los peatones y que a su vez albergan la infraestructura de servicios básicos (agua, alcantarillado, luz eléctrica, gas). Se debiera considerar un indicador en la VIS que exprese esa relación entre “lotes y m2 de vías”, porque eso va a determinar los costos de urbanización.
Es decir, a mayor densidad edificatoria los costos en infraestructura vial son menores a pesar de que requiere mayor porcentaje de vías. Por el contrario, a menor densidad edificatoria los costos de infraestructura vial aumentan por las características de una urbanización dispersa.
La casuística en ciudades como Bogotá, Cali, Barranquilla, Ibagué y también Lima nos dice que debemos trabajar en valores para la infraestructura vial menores de 100 m2/lote, que incluyen vías para el auto y los peatones. Por ejemplo, en la ciudad de Bogotá en urbanizaciones como Carimagua tenemos un 40m2/lote; en la ciudad de Cali en urbanizaciones como La Floresta, Fátima, Berlín tenemos 38m2/lote y en nuestra ciudad capital en el Proyecto Experimental de Vivienda (PREVI) ubicado en el distrito de Los Olivos producto de un concurso internacional ganado por el arquitecto Germán Samper que ya había proyectado en el barrio La Fragua en Bogotá, la relación entre infraestructura vial y los lotes es de 19 m2 (Revista Escala N° 65, 1970).
Haciendo un ejercicio rápido con relación a las nuevas urbanizaciones en las periferias de Lima, con los parámetros que indica nuestro Reglamento Nacional de Edificaciones en la norma G. 020 para una manzana de 96 ml. de largo por 50 ml de ancho con frente a vías locales principales de 23.40 ml de sección, con lotes de 200 m2 según el artículo 26 del reglamento VIS para densidad media, resulta que para 24 lotes de 200m2 tenemos 9,000 m2 de infraestructura vial, una relación de 375m2 de infraestructura vial por lote. Definitivamente esto encarece de forma desproporcionada los costos de urbanización y por ende el costo de la vivienda, que en definitiva se le carga al comprador y que el desarrollador inmobiliario recuperará como contribuciones reembolsables de parte de las Empresas Prestadoras de Servicios (agua y alcantarillado, luz y gas) y los municipios e instituciones estatales (SERPAR, ministerio de educación, FOMUR) como aportes reglamentarios que después rematarán al mejor postor.
Finalmente, se recomienda plantearse como fundamental la relación “m2 de infraestructura vial y el número de lotes”, y solo considerar proyectos VIS en conjuntos residenciales con lotes mayores a 1 ha., de esta manera se racionaliza el uso del suelo urbano cada vez más escaso y se reduce ostensiblemente los costos de urbanización.
Por lo tanto, se debe hacer ciudad, no solo vivienda. En la ciudad se vive, disfruta, nos reproducimos socialmente, practicamos el ocio y recreación y sobre todo el movimiento para satisfacer nuestras necesidades vitales. En la vivienda nos refugiamos y satisfacemos nuestras necesidades fisiológicas, emocionales y en estos tiempos hasta trabajamos, no obstante, la vivienda es un componente importante y mayoritario de la ciudad, pero no es solo un habitáculo mercantil, inhumano y oneroso, donde solo se benefician la inmobiliaria, las EPS y el gobierno local.
