Un sector inmobiliario rumbo al Bicentenario

Por: Dr. Manuel Balcázar Vásquez, especialista en Derecho Inmobiliario.

Los aciertos del Estado peruano en los últimos años sobre el problema de vivienda han sido los subsidios creados: Techo Propio y Nuevo Crédito Mivivienda. Sin embargo, desde hace una década se requiere transformar la intervención estatal para ganarle algunas batallas al déficit habitacional nacional.

Sin negar el trabajo realizado, el sector ha venido desplegando insuficientes y desarticulados esfuerzos para contrarrestar las distorsiones que se van presentando: la reducción del número de proyectos para adquisición de vivienda nueva, el incremento desmedido de bonos en construcción en sitio propio y la falta de suelo urbanizado para proyectos de vivienda social.

La ausencia de decisiones sistemáticas lamentablemente es seria y grave, los desastres naturales en nuestro país cobran cada año daños materiales y humanos. Es obvio que las personas que ocupan zonas en peligro de desastre, son familias que no pueden acceder a una solución formal de vivienda y arriesgan su vida al intentar conseguir un techo que las cobije.



Estos son algunos ejemplos de la ausencia de un plan en el sector vivienda en los últimos años sobre los cuales se han dado algunas medidas parciales.

- El leasing Inmobiliario, medida que no tuvo éxito debido a una mala planificación del producto y una falta de coordinación con la banca.

La hipoteca inversa, iniciativa interesante pero sin éxito, aunque la banca recientemente ha solicitado una modificación normativa que puede animarlos a ponerla en el mercado.

Los bonos verdes, un subsidio para construcciones que buscan aprovechar los recursos energéticos y cuidado del medio ambiente como un ahorro para sus propietarios. Este producto ha tenido cierto éxito y debe multiplicarse.

El subsidio al arrendamiento. La vivienda en alquiler permite a las familias vivir en zonas cercanas a sus centros de trabajo, a lugares de recreación publica, colegios y hospitales. Faltan cambios a este sistema para lograr que el mercado de arrendamiento se expanda y más propietarios pongan sus inmuebles en venta y los constructores ofrecerán edificios exclusivamente para arrendar. El principal problema es la falta de un proceso de desalojo rápido cuando el inquilino no paga las rentas o se niega a abandonarlo vencido el contrato. Proyectos de ley como “Desalojo Notarial” o el que solicita el pago total de rentas adeudadas como requisito para que el inquilino interponga una apelación a la sentencia de desalojo; de aprobarse la primera norma sería de más rápida aplicación porque establece un procedimiento nuevo de competencia notarial, sin embargo la segunda requerirá de una modificación de los Código Civil y del Procesal Civil.

El Bono Mi Alquiler, propuesta de la primera gestión del ministro de Vivienda, Carlos Bruce, diseñada para los jóvenes. Se repensó y se trató de ampliar para familias de hasta 40 años, han retomado al público objetivo inicial, menores de 30 años, sin embargo causa incertidumbre en la población que sí acepta esta medida.

La generación de suelo urbano. Este programa debe trabajar transversalmente con diversas entidades el Ministerio de Vivienda y gobiernos locales, regionales, SBN, SUNARP etc. para generar suelo urbanizado y ponerlo a disposición de los constructores para sus proyectos de vivienda. Así se incrementaría el número de departamentos en stock en el mercado. Sin embargo, el programa no ha podido cumplir su función por la falta de factibilidad de servicios de agua y luz eléctrica.

- El apoyo a la planificación urbana en las grandes ciudades significará el fin de las interminables capacitaciones a funcionarios municipales cambian en cada proceso electoral. Esperamos sus resultados.

Son ejemplos que demuestran la ausencia de un Plan en el sector vivienda, en los últimos años, medidas que enfrentan parcialmente el problema, decretadas sin estrategias para superar nuestro déficit habitacional. Urge saber ¿cómo satisfacer el déficit cualitativo y cuantitativo de vivienda?, ¿cómo atender la necesidad de vivienda de las familias jóvenes?, ¿se destinarán recursos para el reasentamiento de población en zonas de riesgo?, ¿atenderán el problema de la vivienda alto andina?, ¿cuáles serán las zonas de expansión urbana en la principales ciudades? Necesitamos un PLAN para la próxima década. Es la oportunidad de recibir el Bicentenario con una política coherente que atienda el problema de la vivienda a nivel nacional.