Por: Dr. Manuel Balcázar, especialista en derecho inmobiliario.
El mercado inmobiliario en el mundo se ha visto afectado drásticamente por la pandemia COVID-19 cayendo intempestivamente en una crisis que requerirá de muchos recursos para poder sostenerlo. Este efecto negativo se sentirá en mayor magnitud en el mercado inmobiliario peruano, si es que no se adoptan las medidas adecuadas para contrarrestar el primer embate de este problema sanitario que es, precisamente, por el que nos encontramos transitando en pleno estado de emergencia.
Para empezar a ganar una batalla contra este flagelo invisible debemos salir de la etapa de negación, que nos permita entender que nos encontramos en una de las peores crisis del sector construcción y vivienda en el Perú, y; debemos asumir que el reinicio de las actividades constructivas constituye un peligro para la vida de miles de trabajadores si es que se aceleran protocolos con la única intención de salir al mercado rápidamente, sobre todo sin contar con pruebas moleculares que permitan controlar la salud dentro del ambiente laboral.
En esta oportunidad, analizaremos el mercado inmobiliario desde sus componentes: la oferta y la demanda. Simultáneamente explicaremos algunas acciones que el gobierno ha anunciado para finalmente proponer algunas alternativas que podrían apoyar no solo en el manejo de la crisis sin la reactivación del sector que todos deseamos.
La demanda en el mercado peruano se encuentra compuesta por un 42% de ciudadanos que han perdido su empleo, por lo que el día inmediatamente después del levantamiento de la cuarentena el otro 58% de la población se preocupará por verificar en qué condiciones continuará trabajando, muy probablemente con disminuciones salariales que posiblemente lo obligarán a una búsqueda de nuevos ingresos, que como sabemos en el Perú significa moverse a otras locaciones y realizar mayores actividades en una época de crisis sanitaria que podría terminar infectándolo con el COVID-19.
Entonces, nos quedan solo aquellos que ya estaban decididos a comprar y tenían su crédito aprobado, pero que lógicamente serán nuevamente evaluados por las entidades bancarias para saber si su capacidad de pago continua intacta luego del estado de emergencia. Efectivamente, esta demanda queda condicionada a la reacción de la banca, que posiblemente actuará muy cautelosa por lo que será necesario brindarle tranquilidad para mantener las tasas vigentes.
La banca también realizaría una nueva verificación de riesgo crediticio de los solicitantes de créditos hipotecarios, contemplará el factor de reacomodo laboral que se producirá luego del estado de emergencia, que quizás no sea el único, porque si hay un rebrote podría haber un periodo más largo de aislamiento hasta que se encuentre la ansiada vacuna. Esto de manera inmediata significará el alza de las tasas de interés por el incremento de riesgo. Las pólizas de desgravamen seguramente serán más caras en los siguientes dos años tomando en cuenta que el acreedor hipotecario podría enfermarse y morir durante los primeros años del crédito.
OFERTA INMOBILIARIA
Veamos ahora la oferta inmobiliaria. En el primer trimestre CAPECO nos dice que colocaron alrededor de 16 mil viviendas, pero vaticinan muy austeramente una caída en la venta de 16.9%. Según CAPECO también, la oferta inmobiliaria social está rondando las 40 mil unidades a nivel nacional de las cuales solo el 11.4% están para entrega inmediata, el 32.8% se encuentra en proceso de construcción y el 55.9% se encuentra en planos.
De todas estas viviendas, solo 6,326 viviendas (16%) tienen un rango de precios que va entre 60,000 soles y 128,300 soles y que serían las más económicas por lo que podrían venderse más rápido. Es decir, el 84% de la oferta inmobiliaria está constituida por viviendas cuyo valor es mayor a 128,300 soles hasta 427,600 soles.
En este escenario seguramente la oferta inmobiliaria iniciará con una baja de precios que seguro estará entre el 10 y 20% a comparación de los precios antes la pandemia.
En consecuencia, el panorama para la adquisición de vivienda nueva se vislumbra en negativo con una caída en las ventas cercana al 30% por lo que sector constructor solicita medidas y posición clara del Estado para salvaguardar la culminación de sus proyectos y colocación de viviendas, que como mencionamos en un 32.8 % se encuentra en proceso de construcción. Especial preocupación nos trae el 55.9% que se encuentra en planos por peligrar el inicio de obras si el mercado se contrae demasiado.
La reacción del Estado hasta ahora ha sido conservadora tomando en consideración que su presupuesto de 400 millones de soles resulta exiguo en una situación de emergencia sanitaria nacional. Corresponde convencer al MEF para obtener proyecciones de ampliaciones presupuestarias para que los proyectos de construcción paralizados se reinicien. Lógicamente el sector vivienda debe proponer alternativas de inversión en vivienda social diferentes a los clásicos productos Techo Propio y crédito Mivivienda.
El gremio de la construcción de viviendas está preocupado por vender sus 40 mil viviendas y como sabemos su colocación se basa en el incremento de los subsidios para vivienda social y la ampliación de estos para las viviendas de precio de rango de precio mayor a 213 mil soles que antes no tenían subsidio.
DEMANDA
El gobierno por el momento ha anunciado el incremento del Bono del Buen Pagador y también la eliminación del ahorro para la adquisición de vivienda nueva, lo cual en nuestra opinión requiere de medidas adicionales coordinadas con la banca porque no hay garantía que se sostenga la demanda si las familias necesitan un crédito para complementar la compra por lo que podrían tener dificultades para calificar de manera positiva para un crédito hipotecario.
Otro anuncio del gobierno está referido a las familias que no tienen para comprar una vivienda nueva, pero son propietarios de un terreno y requieren que se les construya un módulo habitacional básico mediante el subsidio denominado “Construcción en Sitio propio”. Para estas personas el gobierno ha anunciado que ya no requerirán el ahorro para acceder al subsidio. Recordemos que el sistema requería que los beneficiarios tengan un ahorro mínimo para recibir el bono. Al eliminarse el ahorro como requisito, la demanda en esta modalidad podría mantenerse porque el subsidio cubrirá el valor total de la vivienda.
La fuerza laboral vive en las periferias de las ciudades y hoy menos que nunca son posibles compradores de vivienda, por lo que debemos mostrar empatía con ellos y tratar el problema del alquiler de habitaciones. Se trata de habitaciones que comparten servicios higiénicos en una versión nada grata de los callejones de un solo caño de antaño.
Para atender a estas familias debemos partir de la premisa que existe un gran capital constituido por millones de dólares empleados en la construcción de edificios de dos a cuatro pisos en los predios formalizados por COFOPRI. Si en los 90s el reto fue formalizar los predios, la realidad nos indica que sus edificaciones no han sido inscritas en los registros públicos y que constituyen un cuantioso capital dormido para estas familias.
Este es el momento de trabajar prioritariamente en la formalización de edificaciones de los inmuebles que se dedican al alquiler de habitaciones, con la finalidad de ingresar al mercado a estas viviendas y a la larga incrementar las soluciones habitacionales para los sectores más pobres que trabajan para el día a día.
Formalizar la oferta informal de arrendamiento de habitaciones mejorará las condiciones de vida de estas familias generando incentivos para que los propietarios acondicionen esas habitaciones incluyéndoles soluciones de servicios higiénicos.
La mayor inversión en vivienda social en el Perú proviene de los más pobres que mediante la autoconstrucción han generado ciudades completas en la periferia de los cascos urbanos. Sin embargo, su real valor no ingresa al mercado por la falta de formalización de las edificaciones.
Hoy los hogares de millones de trabajadores está en segundos pisos de estos predios y es necesario mejorar sus condiciones de vida porque en estos tiempos el sueño de la casa propia se ha transformado en el sueño del hogar digno, aún cuando sea alquilado.
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