A un poco más de dos meses en el cargo como gerente general del Fondo Mivivienda (FMV), Carlos Falla ha implementado una serie de medidas que apuntan a incrementar la entrega de créditos y bonos habitacionales a familias que sueñan con la casa propia. A pesar de que su representada cerraría este año con utilidades por encima de los 70 millones de soles, se preocupa por el futuro del Fondo ante las noticias que presumen que en el presupuesto nacional 2024 no estaría considerado los recursos para seguir otorgando subsidios, que son claves para incentivar la compra y la edificación de nuevas viviendas sociales. En conversación con Construcción y Vivienda, también informa que han hecho un pedido al Ministerio de Economía y Finanzas (MEF), a través del Ministerio de Vivienda, de un aporte de capital temporal de hasta 1,500 millones de soles porque asegura que, actualmente, tienen capacidad de poder atender con bonos hasta el primer trimestre del próximo año.
El Fondo Mivivienda es una entidad financiera, un banco de segundo piso que administra y tiene líneas de negocio… El Fondo Mivivienda tiene dos grandes líneas de negocio. Uno va del lado de la administración de los subsidios que recibimos del Gobierno y la otra es la de proveer fondeo a la banca comercial para que pueda otorgar los créditos complementarios. En el primer rubro tenemos el Bono del Buen Pagador (BBP) que es para los proyectos de Mivivienda y el Bono Familiar Habitacional (BFH) que es para el programa Techo Propio tanto Adquisición de Vivienda Nueva como Construcción en Sitio Propio. Por el lado del fondo complementario la labor es conversar con las entidades financieras, generalmente multilaterales del exterior, para obtener fondeo súper competitivo, de tal manera que podamos dar a las familias, a través de la banca comercial, fuentes de financiamiento bastante asequibles para que puedan adquirir una vivienda.
Recientemente se comentó que el Gobierno no estaría considerando recursos para subsidio en su presupuesto 2024… Nuestra posición como FMV es que se debería de activar un presupuesto para eso. Nosotros estamos de alguna manera muy atentos a que eso se pueda aprobar. Nuestra visión es otorgar cualquier información que pueda requerir tanto el MEF como el Ministerio de Vivienda para lograrlo. El FMV propulsa la vida social como principal objetivo y Bono del Buen Pagador es uno de los principales pilares para que eso ocurra.
Es importante también anotar que, según un estudio que realizó una entidad externa, cada sol invertido en el BBP redunda 2.8 veces en la recaudación tributaria. Este es un dato que el Gobierno en su conjunto debería revisar. Si retiramos ese subsidio, además de tener un impacto en la capacidad de poder seguir generando vivienda social, habrá un impacto en la capacidad de recaudación tributaria. Ese mismo estudio indica que la generación de actividad económica circundante a la construcción es de más o menos 20 veces. Entonces, el impacto será a toda la economía que está alrededor de ese subsidio que conlleva la construcción de viviendas.
¿Qué pasaría si no se aprueba el BBP en el presupuesto 2024? Si finalmente el Gobierno central no aprueba el subsidio para el Bono del Buen Pagador, el FMV no podrá atender los requerimientos de los diversos promotores inmobiliarios que requieren el subsidio para seguir construyendo bajo el programa Mivivienda así de simple. El subsidio es lo que permite activar todo lo referido a crédito Mivivienda.
¿Cuánto fondo tiene actualmente el FMV? Tenemos más o menos capacidad de poder atender BBP hasta el primer trimestre del próximo año en el mejor escenario, por eso es gravitante que se apruebe el presupuesto 2024. Estamos asumiendo una premisa que aún no ha sido atendida, yo esperaría a que en lo que resta del año se pueda hacer justamente esa revisión y tener nuevamente el Bono del Buen Pagador activo para tranquilidad de todos los stakeholders.
¿Qué otras fuentes de financiamiento se están buscando? Estamos buscando otras alternativas además de los subsidios. Tenemos que hablar de los créditos complementarios y ahí es donde nosotros como FMV estamos trabajando. Actualmente, tenemos negociaciones con unas ocho entidades internacionales para obtener un fondeo que nos permita acompañar a los subsidios de cara a dar a las familias opciones muy competitivas en la adquisición de la vivienda.
Además, hemos hecho un pedido al Ministerio de Economía y Finanzas, a través del Ministerio de Vivienda, para que evalúe la posibilidad de hacer un aporte de capital de hasta 1,500 millones de soles con desaporte. Es importante este pedido porque nosotros como fondo tenemos indicadores financieros muy sólidos. De hecho, este año vamos a tener utilidades por encima de los 70 millones de soles. Tenemos un rating de riesgo Triple B, uno de los mejores que se pueden obtener en el Perú y que ha sido ratificado hace días por Fitch Ratings. Es decir, la capacidad de FMV es bastante buena, sin embargo, la coyuntura de tasas en este minuto no es la mejor.
¿Eso qué quiere decir? Que para seguir siendo competitivos en tasas de fondeo para la banca, que a su vez da los créditos hipotecarios, buscamos de parte del Ministerio de Economía y Finanzas un aporte temporal, que nos permita seguir atendiendo los créditos con fondeo preferente. Cuando las condiciones del mercado regresen a su estado natural y las tendencias de tasas vayan hacia abajo, saldremos al mercado financiero, levantaremos fondos a tasas competitivas y regresaremos el aporte al Ministerio de Economía y Finanzas.
Es un pedido que se ha hecho hace poco. Nuestros indicadores de endeudamiento, respaldo patrimonial y solvencia son muy sólidos. Lo que estamos haciendo básicamente es procurar mantener las condiciones de mercado óptimas para seguir apoyando la vivienda social y si eso implica solicitar un aporte capital temporal para seguir siendo competitivos, lo estamos haciendo, procurando siempre darle las mejores condiciones al mercado en general.
¿Qué pasa si no obtienen ese aporte? La capacidad de FMV no es el problema, sino son las condiciones a las que nos fondeamos que son condiciones de mercado. Entonces, si tenemos que fondearnos en el mercado hoy en día vamos a tener que actualizar las tasas de fondeo hacia los bancos y eso obviamente va a impactar.
¿Cuánto es la tasa de fondeo de la que estamos hablando? Tenemos tasas diferenciadas dependiendo del producto, pero estamos hablando de más o menos 7%, que es la tasa que nosotros le damos a los bancos para que ellos les otorguen a las familias. Si no conseguimos este aporte, vamos a tener que tomar los fondos del mercado que nuevamente están por encima de ese 7% y vamos a tener que actualizar las tasas. Puntualmente es ese el desafío.
VERDE
Comenta que están en negociaciones con unas ocho entidades internacionales para obtener fondeo. ¿Qué requisitos tienen que cumplir para obtenerlo? Cuando negociamos con los diversos organismos multilaterales lo que piden es que el FMV se enfoque mucho más en los sectores más sociales. De hecho, hay algunos convenants o exigencias. Y esos covenants te dicen que el fondeo tiene que estar enfocado en proyectos verdes o proyectos para segmentos poblacionales de menores ingresos. Por lo tanto, si queremos seguir siendo competitivos en fondeo, tenemos que también enfocarnos justamente en atender este tipo de proyectos y a ese tipo de ese segmento poblacional.
A propósito de proyectos verdes, a éstos les han incrementado ciertos requisitos para la obtención de beneficios… No es un tema que dependa del FMV. Nosotros somos administradores del subsidio, pero entiendo que ya hay conversaciones de los gremios con el Ministerio de Vivienda para llegar a algún punto de encuentro. Nosotros estamos prestos y llanos a hacer las adecuaciones que acuerden. Somos conscientes también de que si ponemos barreras que no puedan ser cumplidas por los promotores inmobiliarios en el corto plazo va a haber un impacto sustantivo justamente en la generación de vivienda. Entonces, nuestra visión como fondo o nuestro deseo y anhelo es de que en el menor tiempo posible se pueda conjugar una solución rápida para que las promotoras no sean impactadas, obviamente con la venia del Ministerio.
REESTRUCTURACIÓN EN EL FMV
Hace poco anunciaron varios cambios en pro de mejoras ¿Qué están haciendo respecto a la reestructuración o relanzamiento de FMV? Básicamente cuatro actividades. La primera es la reestructuración integral del FMV, la segunda es el diseño de nuevos productos, la tercera es la mejora del proceso de los productos vigentes y la cuarta es la innovación tecnológica.
En cuanto a la reestructuración organizacional hemos hecho varias cosas. La renovación de la plana gerencial, partiendo desde el directorio. Tengo poco más de dos meses en el cargo y ya tenemos nuevo gerente de Proyectos, nuevo gerente Legal y estamos en franco proceso de incorporación de nuevo gerente Comercial, nuevo gerente de Operaciones y otros. Estamos haciendo un cambio sustantivo. Recientemente, acaba de incorporarse nuestro nuevo jefe de TI, justamente para abordar el cuarto pilar. Hemos empezado a implementar el ISO 37001 (Antisoborno), también el ISO 9001 (Calidad) y estamos actualizando nuestro Buen Gobierno Corporativo.
Por otro lado, estamos comenzando una consultoría con una compañía especializada para que rediseñe la organización, haga una revisión del modelo de negocio, una evaluación de la carga de trabajo. Aún no puedo develar el nombre de la empresa porque estamos en la fase de firma de contrato, pero tenemos muchas expectativas porque es una consultora que viene a tratar de modernizar la estructura del FMV.
¿El segundo tema, el diseño de nuevos productos? Está relacionado a nuestros productos: El BBP y el BFH. En ambos casos estamos trabajando para hacer algunas mejoras y alinearnos al mercado. Mejoras en cuanto a procesos internos, de tal manera que podamos tener una interacción mucha más cercana con los stakeholders. En el caso del BBP, creo que es un producto maduro, que no tiene mayores contingencias, por lo tanto, hay tranquilidad que puede seguir funcionando bastante bien en el futuro inmediato. Por ahí algunos cambios de forma, pero nada estructural.
En el caso del BFH consideramos que hay mucho potencial de mejora. Optimizar desde el momento en que se dirige a la familia, la entidad técnica o al promotor inmobiliario, dependiendo si es un Sitio Propio o una Adquisición de Vivienda Nueva (AVN); así como durante el proceso de supervisión, ejecución y entrega del inmueble porque el objetivo final del FMV además de la administración del subsidio es que ese subsidio llegue a buen puerto con la entrega de una vivienda digna y con parámetros adecuados para las familias.
En ese contexto, estamos haciendo una reformulación del proceso interno. Vamos a validarlo con el Ministerio, que es el dueño finalmente del programa Techo Propio para poder implementar esas mejoras en el tiempo más corto posible.
¿Hay algunas acciones tomadas ya? Hemos hecho algunos ajustes de cara a enfocarnos más en el segmento de la población C y D. Como se sabe, el FMV a inicios de año decidió retirar el subsidio para el rango 5 de Mivivienda. Para el FMV eso implica la atención de unas 45 mil familias en los demás rangos. Con ello creo que estamos enfocándonos en el objetivo primordial de la entidad, que es atender a las familias de menores recursos. También estamos retirando el aporte en el rango 4. Son 3,500 soles que redistribuiremos en los rangos o segmentos poblacionales de mayor necesidad como, por ejemplo, adulto mayor, poblaciones desplazadas u otro grupo poblacional.
En cuanto al lanzamiento de nuevos productos, el FMV está trabajando en el Bono Canon en coordinación directa con el Ministerio de Vivienda. Tenemos negociaciones avanzadas para firmar un convenio con el Gobierno Regional de Arequipa. Eso implica emitir aproximadamente 1,000 BFH, que está destinado a Techo Propio para la población de esa región. Además, hablando desde el Ministerio de Vivienda y el FMV como órgano administrador, vamos a aportar 1,000 bonos adicionales. Entonces estamos hablando de 2,000 bonos Techo Propio para Arequipa. Eso lo queremos replicar en todas las demás regiones.
BONO CANON
¿Cuál es la expectativa del Bono Canon? Es importante mencionar que, en una estimación hecha hace algún tiempo atrás, se identificó que el saldo remanente de los gobiernos regionales regresado al Gobierno central al cierre de cada periodo, era de más o menos 5,000 millones. Como se sabe, el subsidio que recibe el FMV al año ronda los 1,000 millones de soles, entonces estamos hablando de que con el Bono Canon podríamos quintuplicar la capacidad de administración de subsidios del FMV. El potencial es bastante interesante.
¿Cómo será el manejo administrativo de ese Bono Canon? ¿Lo va a manejar la región o lo va a manejar el FMV? Lo que hace la región es proveer recursos al FMV y éste hace la administración directa tal cual lo hace con los subsidios que llegan del Gobierno central. El procedimiento va a ser homologado. La diferencia será la fuente de fondeo. En vez de recibirlo del Gobierno central, del Ministerio de Vivienda, lo va a recibir del Gobierno regional. Creo la medida es bastante positiva. Actualmente, hay conversaciones con tres gobiernos regionales más. Esperemos que las demás regiones se puedan sumar.
SUELO PÚBLICO
Nuevas y más unidades habitacionales posiblemente va a requerir terrenos. ¿Hay alguna propuesta del FMV al respecto? Estamos analizando con el Ministerio poner suelo público a disposición de los privados. Se han identificado más o menos 11 millones de metros cuadrados que conforman parte del suelo público de entidades diversas de gobierno que permitirá ampliar la oferta inmobiliaria. Seguramente en Arequipa ya hay algunos suelos identificados. Tenemos el bono, la demanda insatisfecha, pero nos falta el suelo. Entonces, con eso tratamos de cerrar ese círculo para que se pueda acelerar nuevos proyectos.
¿Cuánto tiempo va a demorar? De hecho, ya se han identificado tres o cuatro terrenos que se van a lanzar en lo que resta del año. Esto permitirá atender a unas 4,000 o 5,000 unidades inmobiliarias. Entonces ya es un hecho, pero se va a ir activando paulatinamente conforme se vayan materializando la exposición de los suelos.
¿Esos terrenos están saneados? La intención es que estos terrenos, que va a venir de alguna manera del Ministerio de Vivienda para que nosotros podamos hacer la difusión, vengan con las condiciones idóneas para que se puedan ejecutar en el menor tiempo posible un proyecto inmobiliario. El saneamiento escapa del alcance del FMV, nosotros somos un banco de segundo piso.
INNOVACIÓN TECNOLÓGICA
¿Qué nos puede decir del cuarto pilar? El cuarto pilar es la parte de la innovación tecnológica. Estamos haciendo varios cambios. El RPA (automatización robótica de procesos) es la punta del iceberg. ¿Qué es el RPA? Es localizar procesos, automatizar procesos, capturar información digital para dar a los stakeholders la posibilidad de ver en qué estatus se encuentra cada uno de sus diferentes reclamos o requerimientos.
Vamos a lanzar una app para que las familias puedan verificar si son elegibles para un bono. Podrán revisar si pueden acceder a los créditos, pueden ver un cronograma y potencialmente su crédito hipotecario. Pueden ver las tasas de mercado. Las familias van a tener información consolidada en un solo aplicativo. Eso no se puede hacer un día para otro. Estamos trabajando de la mano con el Ministerio para poder ejecutarlo lo antes posible.
¿Han proyectado un plazo de culminación? Para llegar a ese nivel de digitalización y entrega de información tenemos que pasar por varias etapas. La primera es poder digitalizar, si no se digitaliza la documentación no se puede generar ninguna información para luego lanzar una plataforma tecnológica. La digitalización debe tener la capacidad de poder extraer data para luego ponerla en una plataforma que asegure qué data me genera conocimiento porque la data disgregada no dice nada. Luego generar información y pronosticar o crear tendencias. Todo el proceso debería ocurrir en un lapso no menor a 1 año.
¿Esperar un año para poder ver resultados? Se puede lanzar lo que en el mundo tecnológico llamamos los quick wins, que son las pequeñas victorias. ¿Qué implica una pequeña victoria? Cuando tenga data determinada, por ejemplo, proyectos inmobiliarios en oferta, creo un mapa de calor a disposición de las familias para que puedan ver dónde hay proyectos inmobiliarios cercanos a su zona. Eso es un quick wins. No hablamos de data consolidada, pero doy algo y poco a poco voy robusteciendo esa información. El mundo privado generalmente hace un aplicativo con un par de funciones y poco a poco la va incrementando. Espero que al cierre de este año tengamos buena parte de nuestra data digitalizada, a mitad del próximo año tener el aplicativo ya lanzado y a partir de ese momento comenzaremos a robustecerlo con nuevas funcionalidades.
En la parte de modernización digital también estamos buscando la manera de tecnificar la comprobación de los contratos de compraventa que firman las familias con los promotores inmobiliarios y con las entidades técnicas. Vía identificación dactilar tanto a la firma del contrato como la entrega la vivienda vamos a mitigar sustancialmente los reclamos que tenemos de la familia de no haber recibido la vivienda de acuerdo a lo que se había requerido. Queremos hacer verificaciones virtuales además de las verificaciones presenciales. Esto para asegurarnos que los proyectos se van ejecutando en tiempo y forma. A pesar de que no es parte de las obligaciones del FMV nuestro rol como promotor de vivienda social también nos empuja a llegar a ese tipo de actividades para asegurarnos de la buena entrega.
COLOCACIONES
Con todos estos nuevos planes ¿cuánto podrá aumentar la colocación de créditos? Para que realmente haya un impacto sustantivo en la reducción del déficit habitacional que es 1.8 millones de unidades tendremos que mirar un horizonte de largo plazo. Por ejemplo, el 2022, que fue un año histórico, tuvimos una inversión total de 3,500 millones que permitió más o menos generar unas 50,000 viviendas por año. Nuestro objetivo es que para el 2032, la inversión llegue a los 9,400 millones, lo que nos va a permitir atender más o menos a unas 140,000 viviendas por año. ¿Por qué este número es importante? porque justamente el déficit anual de viviendas es de 140,000. Entonces hablar de menos en verdad no estamos cubriendo, estamos básicamente mitigando ese incremento, pero si queremos realmente mover la aguja en cuanto al gran déficit que tiene el país hay que enfocarnos en ese objetivo.
