Por: Dr. Manuel Balcázar, especialista en derecho inmobiliario.
El día 15 de marzo de 2020, una vez detectado el primer caso de COVID 19, el Estado peruano por decreto supremo declaró Emergencia Nacional, con lo que se dispuso el aislamiento social obligatorio, el mismo que se ha ampliado por ahora hasta el 26 de abril del 2020, para hacer frente a la grave amenaza que constituye esta temible pandemia y cuyo referente más cercano nos lleva a la gripe española de 1918.
En principio debemos tener claro que actualmente nos encontramos en plena emergencia por lo que las medidas que deben adoptarse para este caso no son para mañana, sino que deben ser inmediatas. Lo menciono porque comprensiblemente los actores del sector construcción vienen trabajando y proponiendo medidas para su reactivación, lo cual está bien, pero no debemos olvidar a quienes están sufriendo más las consecuencias del aislamiento social sin trabajar.
Si antes nos preocupaba la política de vivienda o la ausencia de ella para el acceso a la vivienda de los más pobres en el Perú, hoy debemos atender la emergencia de la vivienda alquilada. Sobre todo cuando el 42% de peruanos ha perdido su empleo.
La exigencia de protección de la nación mediante el aislamiento social en el país tomó por sorpresa a todos y fue duro aceptar esta nueva situación, tanto así que en algunas regiones costó mucho hacer entender que debían acatar esta medida por el bien de todos, pero sobre todo por la salud de sus propias familias.
Desde el inicio, el gobierno planteó un subsidio de 380 soles y luego de 760 soles, que irían directo a la alimentación de los más necesitados, monto que es totalmente necesario dadas las particulares características de nuestra economía que en un 70% es informal.
Este subsidio es un paliativo que cobra mayor relevancia hoy que sabemos que el 42% de la población peruana ha perdido su empleo (según encuesta publicada por un diario local el 21/04/20), fenómeno que analizaremos en otro momento dado que será, probablemente, uno de los preámbulos de una de las más grandes crisis laborales en el país.
En plena pandemia, sin conocer exactamente cuándo se conseguirá martillar la curva letal, es difícil atender todos los problemas sociales, sin embargo, es muy importante recordar a nuestros gobernantes algunos aspectos que tal vez no estén advirtiendo en lo que a vivienda se refiere.
La población ha cumplido finalmente con el aislamiento social en sus hogares y en una gran parte lo han hecho en viviendas alquiladas, básicamente habitaciones, por lo que inmediatamente luego de satisfacer la necesidad básica de alimentación se presenta otra, la de pagar el arrendamiento a efectos de mantener esta cadena de pago con el propietario que también debemos proteger.
En materia de arrendamiento de vivienda en nuestro país no se ha querido ver la realidad de miles de arrendatarios que alquilan habitaciones en las periferias de las ciudades y que hoy son los más golpeados por esta pandemia.
NO PUEDEN PAGAR
Se requiere un tratamiento especial a quienes no pueden pagar su habitación, y que por eso los propietarios han optado ilegalmente emplear la fuerza para desalojarlos. Esta es una realidad que podemos verificar con aquellas familias que no pueden pagar estas habitaciones y están emprendiendo camino de retorno a sus regiones de origen, exponiendo sus vidas y las de los demás ciudadanos. Es seguro que seguiremos viendo este éxodo desgarrador que seguramente traerá más infectados y muertes que podrían evitarse.
Esta modalidad de arrendamiento de habitaciones no fue atendida por el Estado cuando emprendió en el 2019 su nueva política de subsidios al arrendamiento, porque se trata de un arrendamiento informal, donde las viviendas no tienen la edificación inscrita en el registro, mucho menos formalizadas la independización de los departamentos, no hay contratos escritos sino verbales, donde no se deja una garantía sino se paga el mes adelantado, donde no hay bancarización, donde no se paga el impuesto a la renta porque precisamente el sistema te exige que se cumplan todas estas características para poder ser elegibles para el nuevo subsidio al arrendamiento.
Pues bien, ahora si debemos atenderlos y no como una política de reactivación posterior a la pandemia sino como una atención inmediata a la crisis. El problema del pago del arrendamiento durante el estado de emergencia, es inmediato. No en vano cientos de personas buscan una ayuda humanitaria para volver a sus ciudades de origen porque “no tiene para pagar su cuarto” y los propietarios los están desalojando.
Esas personas están siendo abandonadas a la muerte y se trata de familias con niños que deben hacer reflexionar al MEF para que diseñe alguna alternativa de subsidio que es la única forma como puede intervenir el Estado en este tipo de circunstancias de emergencia, por tratarse de contratos privados que son ley entre las partes.
La cadena de pagos en el arrendamiento ya se está rompiendo, porque se está dejando de pagar a los propietarios que en la mayoría de los casos son ciudadanos que no tienen otro ingreso que el producto de esta actividad y que para conseguirlo han hipotecado sus propios inmuebles y que deben cumplir por tanto con el pago de cuotas hipotecarias a bancos u otras entidades financieras.
De otro lado, ya existe un subsidio al arrendamiento implementado el 2019 y que tiene alrededor de 3 mil beneficiarios, pues bien, de manera inmediata sería importante que la totalidad de este subsidio sea empleado para el pago del arrendamiento. Recordemos que se trata de un subsidio de alrededor de 500 soles que está compuesto por 350 soles para el pago del arrendamiento y 150 soles para un ahorro que acumulado a lo largo de 5 años debiera servir para la cuota inicial de la compra de una vivienda. Nuestra propuesta consiste que durante seis meses se prescinda del ahorro y que durante ese periodo los 500 soles sean utilizados para el pago del arrendamiento.
Si bien es cierto que todos los involucrados en el ámbito inmobiliario estamos preocupados por la magnitud de la crisis que se viene en el sector construcción, la reactivación financiera, los protocolos para comenzar a trabajar nuevamente y los subsidios para el sector vivienda que permitan sostener una demanda que obviamente se viene a la baja, no debemos olvidar a aquellos que no son nuestra demanda inmediata en la compra de nuevas viviendas, y que tampoco son la demanda del bono de alquiler ordinario sencillamente porque no son formales, pero que son las familias que más necesitan nuestro apoyo en este momento.
Si bien ellos no son elegibles para nuestros subsidios formales, es necesario otorgar un subsidio de amplio espectro similar al aprobado inicialmente para el estado de emergencia y que deberá asignarse en base a criterios de pobreza y focalización, que para este caso puede apoyarse en el reciente censo de población y vivienda.
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